Membeli vs. Menyewa rumah

Jika Anda belum pernah memiliki rumah, "Sewa vs. Membeli"adalah salah satu keputusan terpenting yang pernah Anda buat. Ada beberapa faktor yang perlu dipertimbangkan sebelum mengambil risiko.

Grafik perbandingan

Apakah itu masuk akal secara finansial?

Bagi kebanyakan orang, membeli rumah sebagian merupakan keputusan investasi. Uang yang dihabiskan untuk sewa sering dianggap sebagai uang sia -sia - tidak pernah terlihat lagi. Tapi ini bukan gambaran lengkapnya. Sewa vs. Keputusan beli perlu memperhitungkan beberapa variabel:

1. Bunga hipotek
2. Biaya peluang uang muka
3. Pajak
4. Sewa kenaikan dengan inflasi
5. Penghargaan dalam nilai rumah
6. Biaya transaksional saat membeli
7. Komisi broker saat menjual
8. Waktu dan upaya dalam membeli, menjual dan memelihara rumah (subyektif - sulit untuk diukur)

Meskipun masing -masing faktor ini dapat menjadi parameter yang rumit dalam dirinya sendiri, Anda dapat membuat beberapa asumsi yang realistis untuk memulai analisis Anda. Saat Anda merasa nyaman dengan model keputusan, Anda dapat mengubahnya untuk menambahkan lebih banyak parameter atau menangani lebih banyak kompleksitas.

Bunga hipotek

Bergantung pada riwayat kredit dan situasi pekerjaan/pendapatan Anda, suku bunga yang Anda dapatkan akan waspada. Anda juga dapat memutuskan apakah Anda ingin mengambil pinjaman tarif tetap atau pinjaman tarif variabel. Untuk sewa VS. Beli analisis, asumsikan tarif tetap. Katakanlah jumlah pinjaman Anda adalah $ 300.000 dan suku bunga adalah 3% (tetap) selama 30 tahun. Ini setara dengan $ 1.265 dalam pembayaran bulanan. Selama 30 tahun, Anda akan membayar $ 455.332 kepada pemberi pinjaman Anda - $ 300.000 dari itu akan digunakan untuk jumlah pinjaman pokok Anda dan $ 155.332 akan dibayar sebagai bunga.

Hal yang menarik tentang pembayaran hipotek adalah bahwa meskipun pembayaran bulanan tidak berubah selama 30 tahun (untuk hipotek dengan harga tetap), jumlah pembayaran bulanan tetap yang digunakan untuk bunga versus jumlah yang mengurangi prinsip yang bervariasi setiap bulan. Sederhananya, dalam beberapa tahun pertama hipotek Anda, sebagian besar pembayaran Anda akan digunakan untuk bunga dan Anda hampir tidak akan memotong kepala sekolah. Dalam beberapa tahun terakhir, sebagian besar pembayaran Anda akan menuju kepala sekolah.

Dalam contoh kami sebesar $ 743 dalam pembayaran bulanan selama 30 tahun, pembayaran bunga rata -rata adalah $ 1.071 per bulan di tahun pertama dan hanya $ 20 per bulan di tahun terakhir hipotek Anda.

Mengapa ini penting?

Dalam beberapa tahun pertama hipotek Anda, jumlah pinjaman Anda yang belum terbayar hampir tidak turun. Jadi, jika Anda berencana untuk tinggal di rumah hanya selama beberapa tahun, ekuitas Anda (nilai rumah dikurangi jumlah pinjaman yang luar biasa) tidak terlalu tinggi. Itu juga membuat senjata - hipotek laju yang dapat disesuaikan - lebih menarik. Senjata biasanya memiliki suku bunga yang lebih rendah untuk lima atau tujuh tahun pertama dari kehidupan pinjaman. Karena tahun -tahun awal adalah tempat utama yang tertinggi adalah yang tertinggi, memiliki tingkat bunga rendah dalam periode itu sangat membantu. Banyak orang menjual rumah sebelum tingkat bunga mereka menyesuaikan.

Biaya peluang uang muka

Downpayment yang lebih besar (20% atau lebih dari nilai rumah) biasanya menurunkan tingkat bunga yang harus Anda bayar. Katakanlah Anda mengeluarkan $ 40.000 sebagai uang muka saat Anda membeli rumah. $ 40.000 ini seperti investasi yang Anda lakukan dalam aset (rumah Anda), berharap aset akan menghargai. Jika Anda menginvestasikan $ 40.000 dalam rekening tabungan online, Anda bisa mendapatkan bunga 1% (bebas risiko) setiap tahun. Jika Anda berinvestasi dalam ekuitas dan beruntung, pengembaliannya bisa lebih tinggi.

Singkatnya, Anda melepaskan kesempatan untuk menginvestasikan jumlah ini dalam aset lain yang dapat memberikan pengembalian. Asumsikan bahwa Anda memiliki peluang investasi lain yang Anda tahu akan memberi Anda (x) pengembalian investasi tertentu. "X" ini memainkan peran penting dalam sewa VS. Beli model keuangan.

Pajak

Apa yang Anda bayar

Saat Anda membeli rumah, Anda akan membayar pajak properti. Tergantung di mana Anda tinggal, pajak properti bisa sekitar 0.5 hingga 1% dari nilai rumah Anda.

Apa yang Anda simpan

Pajak properti yang Anda bayar, serta pembayaran bunga yang Anda lakukan di tahun ini, keduanya dapat dikurangkan pajak. Tangkapan di sini adalah bahwa Anda dapat mengklaim pengurangan pajak ini hanya jika Anda merinci pengurangan Anda dan tidak mengambil pengurangan standar.

Berapa banyak yang Anda simpan

Dalam simulasi matematika yang sangat mendasar, mari kita asumsikan bahwa:

• Pajak Properti Tahunan = $ 2.000 (a)
• Pembayaran bunga yang dilakukan pada tahun ini = $ 12.000 (b)
• Pengurangan standar tersedia = $ 8.000 (c)
• Braket Pajak Anda - 28%
• Penghasilan Anda - $ 85.000

Jika Anda membeli rumah dan merinci pengurangan Anda, penghasilan kena pajak Anda akan berkurang $ 14.000 (A+B). Jika Anda menyewa, penghasilan kena pajak Anda akan berkurang $ 8.000 (c). Jadi "efek bersih" dari membeli rumah dengan penghasilan kena pajak adalah $ 6.000 (A+B-C). Dan penghematan pajak bersih per tahun adalah 28% dari $ 6.000 i.e. $ 1.680.

Untuk hipotek suku bunga tetap, pembayaran bunga yang Anda lakukan akan menjadi yang tertinggi di tahun pertama dan akan berkurang pada tahun -tahun berikutnya karena kepala sekolah Anda secara bertahap berkurang.

Sewa kenaikan dengan inflasi

Dalam membangun model keuangan untuk membandingkan menyewa dan membeli rumah, kami dapat melakukan pembayaran bulanan tetap dengan hipotek suku bunga tetap. Namun dalam skenario sewa, diharapkan sewa akan meningkat selama 20-30 tahun ke depan. Peningkatan sewa tahunan dapat diasumsikan 2-3% - selaras dengan tingkat inflasi.

Anda harus membandingkan arus kas untuk membeli (angsuran bulanan, iuran pemilik rumah, asuransi dll.) vs. menyewa. Juga, pastikan untuk mencatat biaya peluang untuk menginvestasikan perbedaan (sewa - angsuran bulanan atau sebaliknya, tergantung pada mana yang lebih besar).

Penghargaan dalam nilai rumah

Dalam jangka panjang (20-30 tahun), nilai rumah dapat diasumsikan menghargai pada tingkat sekitar 5% setiap tahun. Tergantung di mana Anda tinggal, dan apakah Anda berurusan dengan satu rumah keluarga, townhouse, atau kondominium, persentase itu dapat bervariasi. Jumlah ini memiliki dampak besar pada hasil sewa VS. Beli model keuangan.

Biaya transaksional saat membeli

Ada biaya transaksional ganda yang akan Anda keluarkan saat membeli rumah. Inspeksi Rumah, Biaya Pengacara, Penutupan Hipotek, Biaya Agen, Pajak, Biaya Pengajuan dll. Perlakukan jumlah ini karena Anda akan memperlakukan uang muka (dalam hal biaya kehilangan kesempatan untuk menginvestasikan uang ini di tempat lain).

Komisi broker saat menjual

Biasanya, penjual membayar komisi untuk agen pembeli dan penjual. Dengan masing -masing 3%, komisi ini biasanya berhasil hingga 6% dari nilai rumah. Seperti yang dapat Anda tebak, ini memiliki dampak yang signifikan pada model keuangan. Anda dapat memilih untuk bekerja tanpa agen dan menanggung biaya komisi 3% atau kurang dalam model Anda.

Waktu dan usaha

Mencari rumah impian Anda bisa mengenakan pajak dan dapat membutuhkan banyak waktu dan usaha.

Saat Anda menyewa, pemiliknya bertanggung jawab untuk memperbaiki sebagian besar hal yang biasanya salah di rumah (pipa ledeng dll.). Tetapi saat Anda membeli rumah, Anda bertanggung jawab atas semua pemeliharaan.

Orang-orang juga mungkin perlu melakukan beberapa sentuhan dan menghabiskan waktu dan upaya saat mencoba menjual rumah mereka.

Rasio sewa

Salah satu cara untuk mencari tahu apakah akan membeli atau menyewakan adalah dengan melihat rasio sewa: harga pembelian rumah khas dibagi dengan sewa tahunan rumah serupa. Ketika rasio sewa di atas 20, itu berarti Anda harus mempertimbangkan menyewa. Antara 15 dan 20, condong ke arah sewa kecuali Anda menemukan rumah yang sangat Anda sukai dan berencana untuk tetap di dalamnya untuk waktu yang lama. Jika rasio sewa di bawah 15, lebih masuk akal untuk membeli.

Rasio sewa untuk area metropolitan utama di U.S. tersedia di situs web New York Times.