Fannie Mae vs. Freddie Mac

Fannie Mae Dan Freddie Mac adalah perusahaan yang disponsori pemerintah (GSE) - i.e., Perusahaan swasta yang disponsori oleh pemerintah - di U.S. Industri hipotek rumah. Meskipun perusahaan terpisah yang saling bersaing, mereka memiliki model bisnis yang sama, di mana mereka membeli hipotek di pasar hipotek sekunder, mengumpulkan pinjaman itu bersama-sama, dan kemudian menjualnya kepada investor sebagai sekuritas yang didukung hipotek di pasar terbuka. Perbedaan utama antara Fannie dan Freddie datang ke siapa mereka membeli hipotek dari: Fannie Mae kebanyakan membeli pinjaman hipotek dari bank komersial, sementara Freddie Mac kebanyakan membeli mereka dari bank -bank kecil yang sering disebut bank "hemat". Kedua perusahaan adalah bagian dari proses kompleks yang membuat uang tetap bergerak melalui U.S. ekonomi perumahan, memungkinkan lebih banyak orang untuk mampu membeli rumah daripada yang seharusnya jika Fannie dan Freddie tidak ada. Sejak krisis keuangan 2008, saat U.S. Pemerintah menyelamatkan Fannie dan Freddie, pemerintah memiliki suara yang lebih langsung dalam dua bisnis ini.

Grafik perbandingan

Perbedaan - Persamaan - Fannie Mae versus Freddie Mac Comparison Chart

	Fannie Mae	Freddie Mac
	Peringkat saat ini adalah 3.07/5 1 2 3 4 5 (85 peringkat)	Peringkat saat ini adalah 3.09/5 1 2 3 4 5 (80 peringkat)
Tentang	A u.S. perusahaan yang disponsori pemerintah yang ada dalam bisnis pinjaman hipotek rumah. Membeli hipotek - terutama dari bank komersial - dan menjualnya sebagai sekuritas / obligasi yang didukung hipotek.	A u.S. perusahaan yang disponsori pemerintah yang ada dalam bisnis pinjaman hipotek rumah. Membeli hipotek - terutama dari bank "barang bekas" yang lebih kecil - dan menjualnya sebagai sekuritas / obligasi agen yang didukung hipotek.
Nama	Berasal dari akronim FNMA, yang merupakan singkatan dari Federal National Mortgage Association.	Berasal dari akronim FHLMC, yang merupakan singkatan dari Federal Home Loan Mortgage Corporation.
Didirikan	1938	1970
Markas besar	Washington DC	McLean, VA
Status perusahaan	Entitas yang disponsori pemerintah yang diadakan dalam konservatorium Badan Keuangan Perumahan Federal.	Entitas yang disponsori pemerintah yang diadakan dalam konservatorium Badan Keuangan Perumahan Federal.
Bailout/Stimulus	Gabungan $ 187.5 miliar dihabiskan untuk menyelamatkan Fannie Mae dan Freddie Mac. Uang sejak dilunasi penuh, dengan pembayaran bunga dan dividen. Fannie Mae sekarang menguntungkan bagi pembayar pajak dan U.S. Perbendaharaan.	Gabungan $ 187.5 miliar dihabiskan untuk menyelamatkan Fannie Mae dan Freddie Mac. Uang sejak dilunasi penuh, dengan pembayaran bunga dan dividen. Freddie Mac sekarang menguntungkan bagi pembayar pajak dan U.S. Perbendaharaan.
Pendapatan	$ 22.9 miliar (2012)	$ 80.64 miliar (2012)
Pendapatan bersih	$ 17.2 miliar (2012)	$ 10.98 miliar (2012)
Total aset	$ 3.2 triliun (2012)	$ 1.98 triliun (2012)
Total ekuitas	$ 7.2 miliar (2012)	$ 8.83 miliar (2012)

Bagaimana cara kerja Fannie Mae dan Freddie Mac

"[Fannie Mae dan Freddie Mac] lebih mirip dari yang berbeda. Kami berdua di pasar untuk memberikan keterjangkauan. Jadi kami hanya melakukan pinjaman yang terjangkau di u.S. Kami memiliki misi charter untuk memberikan stabilitas ke pasar hipotek dan kami memiliki misi charter untuk memberikan likuiditas sehingga pasar yang baru saja kami bicarakan terus berfungsi. Fannie Mae dan Freddie Mac bersaing satu sama lain di pasar yang sama. Kami berdua terbatas hanya berada di pasar itu - u.S. hipotek - tapi kami bersaing satu sama lain." -Daniel Mudd, mantan CEO dan presiden Fannie Mae, di Pertunjukan Diane Rehm

Bank meminjamkan uang kepada orang yang ingin membeli rumah. Pinjaman ini, yang disebut hipotek, bisa signifikan, sebanyak $ 300.000 atau lebih, dan peminjam biasanya memiliki 15 hingga 30 tahun untuk membayarnya. Dengan begitu banyak orang yang membutuhkan hipotek, dan dengan waktu yang lama berlalu sebelum hutang besar ini dibayar kembali, bank dapat kehabisan uang untuk dipinjamkan.

Di sinilah Fannie Mae dan Freddie Mac masuk. Fannie dan Freddie bekerja dengan pemberi pinjaman, bukan peminjam. Mereka membeli hipotek dari bank, yang memungkinkan bank untuk menghasilkan laba cepat dan memberi mereka modal yang diperlukan untuk meminjamkan lagi. Secara umum, Fannie membeli hipotek dari bank komersial swasta, seperti Chase dan Bank of America, dan Freddie membeli hipotek dari bank kecil, a.k.A., penghematan.

Hutang hipotek yang Fannie dan Freddie Buy kemudian dijual kepada investor sebagai sekuritas yang didukung hipotek (MBS), seringkali dalam bentuk obligasi agensi. (Karena mereka melekat pada pasar hipotek, obligasi agensi berfungsi sedikit berbeda dari obligasi perusahaan dan pemerintah yang lebih umum, dan mereka sering membutuhkan investasi minimum $ 25.000.[1]) Fannie dan Freddie menjamin pinjaman yang dibundel ke dalam sekuritas yang didukung hipotek yang mereka jual kepada investor. Dengan kata lain, jika peminjam default pada hipotek, Fannie atau Freddie akan membayar investor (pemilik utama utang hipotek) alih -alih peminjam.

Karena Fannie Mae dan Freddie Mac adalah lembaga yang disponsori pemerintah, jaminan mereka secara implisit didukung oleh keyakinan penuh dan kepercayaan pemerintah Amerika Serikat. Agar Fannie dan Freddie dapat memberikan jaminan seperti itu, mereka membutuhkan bank -bank asal (bank yang awalnya meminjamkan uang langsung kepada peminjam) untuk memastikan mereka memeriksa kelayakan kredit peminjam. Bank asal harus mengikuti aturan dan pedoman tertentu (e.G., setidaknya 20% uang muka atau persyaratan untuk membayar premi asuransi hipotek); Bukti pendapatan dan kemampuan yang terdokumentasi untuk membayar; penilaian rumah yang terdokumentasi oleh pihak ketiga yang profesional dan netral; dan seterusnya. Aturan dan pedoman ini dimaksudkan untuk mengurangi kemungkinan default pada pinjaman.

Ketika semua bagian dari keseluruhan berfungsi sebagaimana mestinya, lebih banyak orang mampu membeli rumah, hutang dibayar kembali, dan investor menghasilkan uang.

Menyesuaikan vs. Pinjaman yang tidak sesuai

Fannie Mae dan Freddie Mac secara langsung mempengaruhi pinjaman konvensional untuk pembelian di rumah. Saat berhadapan dengan pinjaman konvensional, ada dua jenis utama: menyesuaikan dan tidak sesuai. Pinjaman yang sesuai juga kadang -kadang disebut "hipotek yang memenuhi syarat," atau QM.

Pinjaman yang sesuai adalah pinjaman yang mematuhi pedoman Fannie dan Freddie. Yaitu, menyesuaikan pinjaman konvensional hanya pergi ke peminjam yang paling mungkin membayar kembali pinjaman mereka - i.e., Mereka yang melakukan pembayaran uang muka 20%, memiliki skor kredit yang baik, pendapatan yang dapat diandalkan, dll. Mereka juga tidak melebihi jumlah tertentu: $ 417.000, dalam banyak kasus. Pinjaman yang tidak sesuai adalah pinjaman yang dibuat oleh bank bukan Patuhi pedoman Fannie dan Freddie. Pinjaman ini dibuat untuk lebih sedikit peminjam yang layak kredit atau untuk jumlah yang lebih besar dari yang direkomendasikan Fannie dan Freddie (lihat Jumbo Mortgage). Pinjaman yang tidak sesuai biasanya merupakan pinjaman bunga yang lebih tinggi untuk menebus jumlah risiko yang secara inheren terlibat dalam investasi mereka; Pinjaman yang tidak sesuai adalah umum ketika datang untuk membeli kondominium.

Baru -baru ini pada Desember 2013, sejumlah besar U besar.S. Bank, termasuk Bank of America, Chase, Citigroup, dan Wells Fargo, mengeluarkan pinjaman yang tidak sesuai dengan sebagian kecil pelanggan.^[2] Ini adalah investasi berisiko bagi bank dan investor yang membeli utang hipotek, karena pinjaman yang tidak sesuai tidak didukung oleh Fannie dan Freddie, membuat pinjaman apa pun secara default menjadi mahal bagi investor dan, berpotensi, untuk ekonomi pada umumnya pada umumnya pada umumnya pada umum pada umum pada umumnya.

Fannie Mae dan Freddie Mac vs. Pinjaman Ginnie Mae dan FHA

Selain Fannie Mae dan Freddie Mac, ada Ginnie Mae. Tidak seperti Fannie dan Freddie, Ginnie sepenuhnya dimiliki oleh U.S. Pemerintah sebagai entitas publik, dan semua sekuritas yang didukung hipotek yang dijual kepada investor secara eksplisit didukung oleh U.S. pemerintah. Sebaliknya, sekuritas yang dibeli dari Fannie dan Freddie secara implisit - i.e., tersirat menjadi - didukung. Secara historis, berinvestasi dalam obligasi Ginnie Mae lebih aman daripada berinvestasi pada mereka yang dibeli dari Fannie Mae dan Freddie Mac.[3]

Ginnie Mae adalah bagian dari Departemen Perumahan dan Pengembangan Perkotaan (HUD) dan terutama menjamin urusan veteran / pinjaman VA dan Administrasi Perumahan Federal / Pinjaman FHA.

Bailout mengikuti Resesi Hebat

RUU Stimulus 2009 "Bailed Out" Fannie dan Freddie. Antara kedua perusahaan, $ 187.5 miliar digunakan untuk menjaga mereka tetap bertahan. Sejak itu mereka mengembalikan jumlah ini dan kemudian beberapa - $ 218.7 miliar.[4] Ini berarti bahwa menyelamatkan Fannie dan Freddie pada akhirnya menjadi menguntungkan bagi pembayar pajak dan U.S. Perbendaharaan.

Garis waktu historis

• 1934: Bereaksi terhadap Depresi Hebat, U 73.S. Kongres meloloskan Undang -Undang Perumahan Nasional 1934, yang menciptakan Administrasi Perumahan Federal. FHA ditugaskan untuk menjaga modal pasar perumahan tetap mengalir sehingga pinjaman dan pinjaman lebih mudah diprediksi dan terjangkau.

• 1938: Undang -Undang Perumahan Nasional diubah, dan Fannie Mae dibuat Sebagai entitas publik untuk lebih memfasilitasi aliran modal di pasar perumahan. Hanya diperbolehkan untuk membeli hipotek yang diasuransikan pemerintah - pinjaman FHA.

• 1954: Undang-Undang Piagam Asosiasi Hipotek Nasional Federal mengubah Fannie Mae menjadi "perusahaan kepemilikan campuran."Pemerintah Federal memegang saham pilihan Fannie Mae; investor memegang saham biasa perusahaan.

• 1968: Fannie Mae berubah menjadi perusahaan swasta. Sebagian terpecah dalam proses untuk membuat Ginnie Mae, yang tetap menjadi operasi publik.

• 1970: Pemerintah mengizinkan Fannie Mae untuk mulai membeli hipotek pribadi yang tidak diasuransikan oleh pemerintah. Freddie Mac dibuat untuk memberikan persaingan lebih lanjut di pasar hipotek sekunder.

• 1992: Undang -Undang Pengembangan Perumahan dan Komunitas tahun 1992 mengharuskan Fannie Mae dan Freddie Mac, sebagai GSE, untuk mencoba membuat perumahan lebih terjangkau. Tujuan perumahan yang terjangkau ditetapkan, dengan kedua GSE diharuskan memiliki setidaknya 30% dari pembelian hipotek mereka berasal dari hipotek yang dikeluarkan oleh keluarga dan individu berpenghasilan rendah hingga sedang.

• 1999: The Waktu New York mencatat bahwa Fannie Mae mengambil risiko lebih besar dalam membeli hipotek suprime.

• 2000: Fannie Mae dibatasi untuk membeli pinjaman hipotek berisiko.

• 2004: Fannie Mae diizinkan untuk membeli hipotek berisiko tinggi sekali lagi.

• 2007: Setidaknya 50% dari pembelian hipotek GSE sekarang harus berasal dari hipotek yang dikeluarkan oleh keluarga dan individu berpenghasilan rendah hingga menengah.

• 2008: Karena peristiwa yang berkaitan dengan krisis hipotek subprime, Fannie Mae dan Freddie Mac ditempatkan di konservator Badan Keuangan Perumahan Federal (FHFA).^[5] Fannie dan Freddie tidak lagi menjawab pemegang saham, tetapi kepada pemerintah.

• 2010: Fannie Mae dan Freddie Mac dihapus dari NYSE.^[6]

Penamaan

Fannie Mae mendapatkan namanya dari akronim, FNMA, yang merupakan singkatan dari Federal National Mortgage Association. Freddie Mac mendapatkan namanya dengan cara yang sama, meskipun sedikit kurang jelas. Itu berasal dari akronim FHLMC, yang merupakan singkatan dari Federal Home Loan Mortgage Corporation. Nama Ginnie Mae berasal dari GNMA, atau Asosiasi Hipotek Nasional Pemerintah.